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    祁镇很快就打完了电话，过来对秦始皇说道：“秦总区里很乐意和秦总合作，只是秦总要去区里协商一下，协商好了以后，还要办理一下手续。”

    “协商？手续？”

    “是的秦总。”

    “少爷，根据房地产开发规定流程，一、获取土地使用权。二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。三、规划设计。四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察。五、申办《施工许可证》。六、招标。”

    “这样啊，行，没问题。”

    开发商获取土地使用权的主要方式有以下几种。

    一、通过行政划拨方式取得。

    二、旧城改造取得中标地块国有土地使用权。

    三、转让取得。

    四、出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）。

    五、联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得。

    六、通过司法裁决取得。

    七、通过兼并、收购等股权重组方式取得。

    出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。

    按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。

    协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

    招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。

    以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

    拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

    依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。

    开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

    属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：

    一、《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文。

    二、开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质。

    三、属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》，属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。

    四、1：2000地形图两份。

    五、加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各份。

    六、地上附着物权属证明。

    七、土地登记申请书。

    八、土地登记法人代表证明和身份证明。

    九、土地登记委托书。

    送土地主管部门。

    当然，这些秦始皇都不知道，这些都是机器人秘书告诉他的，秦始皇没有想到，原来开发房地产这么麻烦，他还以为随便买块地就可以开发了。

    还有就是土地使用权出让。

    地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足十亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。

    土地使用权划拨。

    房地局负责办理十亩以上（含十亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理十亩以下的城镇建设用地的划拨手续。

    征用土地。

    征用耕地一千亩以上，其他土地两千亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

    征用耕地三亩以上一千亩以下，其他土地十亩以上两千亩以下，由人民政府批准。

    征用耕地三亩以下，其他土地十亩以下，由区（县）人民政府批准。

    这里不是耕地，而且只有一百二十亩，平昌区政府就可以审批，这么说吧，只要不超过一千亩，平昌区政府都可以审批，超过一千亩，两千亩一下，市政府可以审批。

    地价评估。

    市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。

    一、用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。

    二、用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

    三、用地者进行投资分析。

    四、到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。

    五、用地者填写投标书送达指定方进行投标。

    六、收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。

    七、按合同的约定支付余款。付清40地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

    属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
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